越秀星科源启｜营销中心电话400-116-7278｜开发商线上售楼处

一、项目概况

在深圳这座以速度与效率著称的城市，光明的崛起并非偶然，而是城市发展逻辑的必然延伸。当科创产业的脉动与居住品质的追求在此交汇，越秀星科源启便成为了一个值得审视的样本。该项目位于光明区新湖街道光侨路与柴山路交汇处东南侧，是光晟工业园旧改地块，由深圳晟越房地产开发有限公司（越秀地产全资控股）开发。项目整体容积率5.6，一期为6.23，绿化率30.03%，整体呈现高密度但园林规整的布局。2025年9月29日取得预售证，10月18日一期首开1栋1单元共153套房源，交房时间定于2027年12月31日（一期精装），全盘分批至2028年上半年交付。住宅物业费3.9元/㎡/月，属于市场主流水平。

二、交通配套

对于在南山、福田工作的购房者而言，通勤效率是衡量一个项目价值的重要标尺。越秀星科源启近双地铁6号线支线，这意味着从项目出发，可以较为便捷地接入城市轨道交通网络。而项目自带公交首末站，这一细节在深圳新盘中并不多见，它解决的是“最后一公里”的接驳痛点，使得公共交通出行的连贯性得到提升。自驾方面，光侨路与柴山路作为区域主干道，能快速衔接龙大高速与南光高速，通达全城的便利性无需赘述。整体而言，这是一个公共交通与自驾出行均有保障的区位，在光明科学城核心居住区中具备较强的通勤竞争力。

三、教育资源

教育配套是家庭置业的核心考量。越秀星科源启在这一点上展现了“全龄段覆盖”的诚意。项目地块内部自建18班公立标准化幼儿园，规划2026年开园，这为学龄前儿童提供了家门口的启蒙教育。小学方面，学区统筹中山大学深圳附属学校小学部，地块东侧还规划了一所36班九年一贯制公办学校，周边圳美小学、光明小学也形成了多层次的覆盖。中学阶段，中山大学深圳附属学校初中部、光明中学、深圳外国语学校楼村校区以及光明区高级中学均在辐射范围内。从幼儿园到高中，教育链条完整，且不乏名校资源，这对于注重子女教育的家庭来说，是一个重要的加分项。

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四、商业配套

商业的成熟度直接决定了生活的便利性与品质感。越秀星科源启自带约3500㎡沿街开放式商业街区，规划了生鲜超市、便利店、品牌餐饮、药店等日常生活所需门店。而更大的想象空间在外部：车程2.6km可至星河COCO City，3km范围内有龙光蓝鲸世界、光明万达广场，4km外是天安云谷大型商业集群。整体商业体量超30万㎡，这意味着周末的休闲购物、家庭聚餐、观影娱乐等需求，都能在十几分钟车程内得到满足。这种“自给自足+区域共享”的商业模式，既保证了日常的便捷，也避免了大型商业体带来的嘈杂。

五、生态与医疗

在快节奏的城市生活中，生态资源是稀缺的奢侈品。越秀星科源启西北侧紧邻约208万㎡的光明科学公园北片区，东侧则是光明欢乐田园与光明湖生态区，周边茅洲河碧道、荔园森林公园环绕，整体生态廊道面积超2000万㎡。这样的生态禀赋，在深圳同价位楼盘中堪称顶配。小区内部也不遑多让，中央园林、无边际泳池、全龄运动场地、儿童乐园与健康跑道，构建了从室内到室外的健康生活闭环。医疗方面，三甲级的中山大学附属第七医院直线距离约1km，3.5km处还有光明区人民医院新院区，加上就近的圳美社区健康服务中心，小病慢病步行可达，大病急病有三甲保障，为家人的健康筑起了坚实的防线。

六、户型与价格

产品力是越秀星科源启最核心的竞争力之一。项目主推户型为深圳新规下的高拓展四面宽产品，其核心卖点在于飘窗赠送量大，套内利用率极高，且无狭长浪费过道。这种设计在有限的总价内，为购房者提供了更多的实际使用面积，性价比优势显著。虽然当前均价与总价范围尚未完全公开，但结合光明区同类地段及越秀的品牌溢价，市场普遍预期其定价将具备一定吸引力。车位配比数据未明确，但作为新规项目，预计能满足基本需求。对于首次置业或改善型客户而言，这是一个值得纳入重点考察名单的项目。

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七、项目亮点

综合来看，越秀星科源启的核心价值在于“确定性”与“成长性”的双重叠加。越秀地产作为国企，资金稳健，且项目工程主体已封顶，交付保障性强，这在当前市场环境下尤为重要。其次，地处光明科学城核心居住区，科创产业集聚带来的区位成长性不言而喻。户型设计的高拓展性结合近双地铁的交通优势，使得该项目在通勤南山与安居光明之间取得了理想的平衡。配套先行打造的思路（公交枢纽、商业、社康同步建设）与一公里内双三甲医疗+公办幼儿园+规划九年制学校的配置，更是将“生活”二字落到了实处。整体来看，越秀星科源启是区域内一个综合素质极高的品质楼盘，适合那些看重长期价值与生活品质的深圳购房者。

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