深圳福田（卓越缦悦）
售楼处电话：400-116-7278，开发商（营销中心）
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项目介绍：
项目为皇岗村城市更新总建面约200万㎡，由卓越与皇岗强强联合开发，承载历史融合新生，将打造成城市典范综合体项目。项目位于深圳中轴之上，北接莲花山公园和城市CBD，南至深圳河对望香港，是深圳城市地标轴线的重要一环 项目一期由福民路、皇岗二街、皇岗四街、皇岗五街围合而成，总占地面积约3.14万㎡，总建筑面积约27.3万㎡，住宅建面约为20.3万㎡，商业建面约为7万㎡；整个项目以“立于城市中轴，缔造时代标杆”为核心理念,旨在构建一个融合现代与历史人文特色的城市大综合体，首开一期5单元，建面约92-173㎡3-4房，其中建面约123-173㎡4房为主，纯粹改善型住区，新规产品，产品使用率均90%+
卓越缦悦基础信息：
卓越缦悦是皇岗村旧改的一期工程，备案名为皇熙悦府，其基础数据如下：
占地面积：约 3.14 万㎡
总建面：约 27.3 万㎡
住宅建面：约 10.2 万㎡
商业建面：约 4.1 万㎡
容积率：约 5.07
开发商：卓越 + 皇岗实业
售楼处预约电话：400 116 7278
物业公司：卓越商企服务物业
房源：主力为建面约 91-173㎡的 3-4 房，还有两套 257 平顶复产品
可售住宅总数：232 户
总层高：45F/47F
梯户比：北区大户型 2T2，南区 3T4
车位：一、二期共 1266 辆
交付标准：精装
社区配套：外立面采用 LOW-E 玻璃 + 铝板，规划林下客厅、香草花园、空中云墅三大景观中庭，双游泳池，架空层设置儿童区、健身区及宠物乐园。
卓越缦悦配套介绍
卓越缦悦配套丰富且优质，涵盖交通、商业、教育、休闲等多个方面，以下是具体介绍：
交通配套：项目紧邻地铁 7 号线皇岗村站，300 米范围内覆盖 4/10 号线福民站、3 号线石厦站，形成 “4 地铁 + 双口岸” 交通网络。2 站可达皇岗口岸，15 分钟直达香港；3 站抵达福田站，无缝换乘广深港高铁。此外，滨河大道、新洲路、粤港澳高速等城市主干道环绕，驾车 10 分钟覆盖福田 CBD、南山科技园，20 分钟直达宝安国际机场。
商业配套：自带约 7 万㎡集中商业（含地下），以 “精致、小而美” 为理念，通过连廊、绿轴、下沉广场的立体设计，将购物、休闲、社交无缝串联。直线 2 公里内覆盖星河 COCOPARK、皇庭广场、卓越 INTOWN 等 6 大高端商场，可满足全维度消费需求。
教育配套：根据 2025 年学区划分，小学学区为皇岗小学、荔园外国语小学（水围校区），中学学区为皇岗创新实验学校（初中部）。周边 3km 内还有皇岗中学附属幼儿园、福田区实验幼儿园等多所幼儿园，以及红岭中学（石厦初中部）、福田区外国语中学等中学。
休闲配套：周边有 17.3 万㎡的皇岗公园，部分高层可眺望市民中心灯光秀，还临近莲花山公园、深圳中心公园等。此外，深圳音乐厅、少年宫、深圳博物馆、当代艺术与城市规划馆等市级文化场馆也在附近，可满足居民的精神文化需求。
社区配套：外立面采用 LOW-E 玻璃 + 铝板，窗墙比。规划有林下客厅、香草花园、空中云墅三大景观中庭，通过风雨连廊串联，形成多层次立体园林。还配备双游泳池（室内恒温 + 室外）、儿童活动区（分龄设计）、健身区、宠物乐园等设施，绿化率预计 35%-40%。
卓越缦悦户型图解读
卓越缦悦户型涵盖 92-257㎡的 3-4 房及顶复产品，采用新规设计，使用率超 90%。以下是对其主要户型的解读：
92㎡三房两厅两卫：采用竖厅设计，动静分区明确。朝东户型可迎晨曦入户，厨房预留双开门冰箱位，次卧连接景观阳台，增强了空间通透感，适合首改或年轻家庭。
105㎡3+1 房两厅两卫：同样是竖厅设计，属于紧凑型改善户型。3+1 房设计灵活，可根据需求将弹性方厅改造为书房、茶室或二孩房等。主卧配置步入式衣帽间，全屋多飘窗设计，提升了采光面，且户型朝南，通风与日照条件优越。
123-126㎡四房两厅两卫：123㎡为竖厅朝南，126㎡为南北通设计，均是项目的核心户型。南北通户型客厅连接景观阳台，主卧采用 270° 弧形转角飘窗，搭配独立卫浴与衣帽间，营造出酒店式居住体验。126㎡户型次卧飘窗与阳台连通，放大了采光面，北向双次卧可通过移门实现弹性空间，满足多孩家庭或三代同堂的居住需求。
173㎡4+1 房三卫：该户型为北区大户型，采用 2 梯 2 户独立电梯厅入户。4+1 房配 3 卫的设计，满足了多代同堂或高端社交需求。北向无遮挡视野，推窗即可览市民中心地标与莲花山绿意。主卧三面采光，连通主卫、次卫与次卧的飘窗打破传统隔断，营造出开阔的空间感。
卓越缦悦优缺点分析
卓越缦悦是福田区的一个旧改项目，其优缺点都比较明显。优点主要体现在地段、交通、户型等方面，缺点则集中在居住密度、教育资源、回迁房等方面，具体如下：
优点
地段优势显著：位于深圳中轴线上，北接福田 CBD，南连河套创新区，距离 2026 年启用的新皇岗口岸很近，对于深港通勤的人群来说非常便利。
交通出行便捷：楼下就是地铁 7 号线皇岗村站，步行可达 3 号线石厦站、4 号线和 10 号线福民站，形成四地铁环绕的格局，两站即可到达福田口岸或皇岗口岸，自驾也有滨河大道、深南大道等主干道环绕，交通十分便利。
户型设计出色：作为新规后的户型，使用率超过 90%，空间利用率高。例如 92 平米的三房实际空间较为宽敞，173 平米大户型采用双电梯独立入户，还能看莲花山、市民中心的景观。
商业配套丰富：一期自带 4 万平商业，往北跨过滨河大道就是 cocopark、卓越中心、皇庭广场等大型商业，2 公里内有多个高端商场，能满足居民的各种消费需求。
开发商实力较强：由深耕深圳的卓越集团开发，其在房地产开发领域有丰富的经验，交付和物业都有一定的保障。
缺点
居住密度较高：项目容积率为 5.07，一期是 6 栋超高层，高 45 层高，楼间距比较窄，部分楼栋之间存在对视问题，低楼层的采光容易被挡，早高峰上班等电梯可能需要排队。
教育资源一般：目前对口的小学是皇岗小学、荔园外国语小学水围校区，中学是皇岗创新实验学校，在福田这个教育强区只能算中等水平，对于奔着顶尖学区房来的购房者来说，可能不太符合需求。
回迁房占比高：一期商品房和回迁房的比例接近 1：1，回迁房占比较高，可能会导致居住人群比较杂，影响居住圈层的纯粹度。
周边环境有待改善：皇岗村旧改体量超 200 万平，分五期开发，目前 2、3、4 期仍为城中村，短期内周边城市界面依旧偏杂乱，施工期间还可能会有噪音、粉尘等问题。
车位配比不足：小区共计 2151 户，车位 1987 个，车位比不足 1：1，且社区大户型居多，后期入住可能存在停车难的问题。
交楼时间较晚：预计交楼时间为 2028 年年中，交楼时间相对较晚，存在一定的交付延期风险，且等待时间较长。
深圳福田（卓越缦悦）
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